屋主們知道嗎？房屋的使用方式不同，繳的稅也會差很多！不論是自住、出租，還是空著沒用，房屋稅與地價稅都會因為「自住」或「非自住」而適用不同稅率，也就是大家常說的自用住宅稅率與非自用住宅稅。這次租寓將帶你一次搞懂兩種稅的差異、自住與非自住的定義，還有簡單實用的節稅方式，幫助你報稅更有方向、更沒壓力！
台灣跟住宅相關的稅分為 2 種：房屋稅、地價稅
在台灣持有不動產時，需要繳交 2 種主要的財產稅：「房屋稅」與「地價稅」。
- 房屋稅：是針對房屋所有權人徵收的地方稅，計算基準為「房屋評定現值」，徵收期間為每年 5 月，計稅年度是前一年的 7 月 1 日到當年 6 月 30 日。
- 地價稅：針對土地所有人徵收，計稅基礎為公告地價，每年 11 月徵收一次，涵蓋當年度 1 月 1 日到 12 月 31 日的整年。
雖然兩者都是持有不動產需負擔的稅金，但計算基礎、課徵期間、適用條件與優惠規定皆不同，且兩者的自住優惠需要分別提出申請，這點也請各位屋主注意了。
住宅自住、非自住知多少？原來稅率大有不同
在房屋稅與地價稅上，自住與否會明顯影響稅率，2025年起，台灣實施新的房屋稅制（俗稱「房屋稅2.0」），自住與非自住的認定更加嚴格，稅率差異也拉大。
【房屋稅2.0】自住 vs 非自住
| 類別 | 定義說明 | 原稅率 | 新稅率2025 上路 |
| 單一自用房屋 | 唯一自住房屋，且低於法定一定金額者，可降至 1% | 1.2% | 1% |
| 自用房屋（第 2 – 3 戶） | 房屋供本人、配偶或直系親屬實際居住，已設籍，且本人及配偶、未成年子女在全國合計持有 3 戶以內 | 1.2% | 1.2% |
| 非自用房屋（含出租、空屋） | 不符合自住房屋定義，如出租未申報租金、空屋或多屋持有 | 1.5%～3.6% | 2.0% ~ 4.8%，採全國合併計算、累進稅率 |
若為出租房屋，且有如實申報租金所得者，稅率可介於1.5%~2.4%間，包租代管也同享相同稅率唷！
房屋稅2.0試算
應納房屋稅額 = 房屋課稅現值 × 適用稅率
- 房屋課稅現值又可展開為：
核定單價 × 面積 × (1 − 折舊率 × 折舊年數) × 房屋街路等級調整率（路段率）
在房屋課稅現值為 100 萬的情況下，自用、非自用房屋的收稅金額也就不同。
| 使用情況 | 稅率 | 應納稅額 (NT$) | 公式帶入示例 |
|---|---|---|---|
| 自用住宅 | 1.2%（可降1%） | 12,000（可10,000） | 1,000,000 × 1.2% = 12,000 |
| 非自用（1–4戶） | 1.50% | 15,000 | 1,000,000 × 1.5% = 15,000 |
【地價稅】自用 vs 一般用地
| 類別 | 定義說明 | 稅率 |
|---|---|---|
| 自用住宅用地 | 土地所有權人、配偶或直系親屬設籍居住，且未出租營業。面積限制：都市 300㎡ 內、非都市 700㎡ 內 | 2‰ |
| 一般用地 | 不符合自用住宅條件的土地 | 10‰ ~ 55‰（採累進稅率） |
地價稅試算
應納地價稅額 = 課稅地價 × 適用稅率
- 其中，課稅地價通常為「公告土地現值 × 土地面積」，再依累進或自用優惠稅率（2‰）計算。
在課稅地價為 100 萬的情況下，自用、一般用地的收稅金額也就不同。
| 使用情況 | 稅率 | 應納稅額 (NT$) | 公式帶入示例 |
|---|---|---|---|
| 自用住宅用地 | 0.20% | 2,000 | 1,000,000 × 0.2% = 2,000 |
| 一般用地 | 1.0% (10‰) | 10,000 | 1,000,000 × 1.0% = 10,000 |
住宅自住、非自住對房東的稅收影響有哪些？
對持有多間房產、或將房屋出租的房東而言，是否符合「自住」定義將直接影響房屋稅負擔，而自從房屋稅 2.0 新制上路後，稅率差異會更加明顯。
- 未如實申報租金，恐被課最高稅
若房東未在房屋稅申報期限（每年3月22日前）檢附租賃契約、未申報租金收入，將被視為「非自住房屋」，依照戶數以最高 4.8% 稅率課徵，稅額大幅增加。
- 如實申報租金，有機會適用優惠稅率
只要符合下列條件，就可申請較低的出租稅率（1.5%~2.4%）：
- 提供正式租賃契約
- 申報租金所得達一定標準（各縣市公告標準）
- 於申報期間內提出申請
- 成為公益出租人，享自住稅率
若房東出租給符合租金補貼資格的租客，並向內政部申請成為「公益出租人」，經核定後可適用房屋稅 1.2% 與地價稅 2‰ 的優惠。
自住、非自住登記說明與申請流程
要享有房屋稅與地價稅的「自住」優惠，必須個別向當地稅捐機關申請，流程與申請期限，我們也為各位屋主、房東做了簡單整理。
房屋稅自住登記流程
- 確認房屋符合 3 條件：設籍、本人或直系親屬實際居住、全國合計持有 3 戶內。
- 申請時間：每年 3 月 22 日前（遇假日順延）向房屋所在地稅捐機關申請。
- 檢附文件：戶籍謄本、建物所有權狀等。
- 注意：逾期申請者，自次期才開始適用自住房屋稅率。
地價稅自用住宅用地申請流程
- 條件：符合居住、設籍、面積與未營業等要件，詳情請參考財政部稅務入口網。
- 申請時間：每年 9 月 22 日前向土地所在地稅捐機關提出申請。
- 注意：逾期者自隔年起適用。
注意：即使同一房屋與土地，都符合自住條件，也必須分別申請房屋稅與地價稅的優惠，系統不會自動套用！
面對台灣住宅相關稅法，屋主怎麼做可以合法節稅？
面對台灣萬萬稅，要如何合法、聰明節稅是每個屋主、房東的課題，我們整理出了 4 個簡單的節稅小知識給各位屋主，幫助大家可以不再害怕報稅季節的到來！
- 設籍＋實際居住：讓本人或直系親屬在房屋內設籍並實際居住，有助爭取自住稅率。
- 合理規劃房屋分戶：避免全數集中登記在同一人名下，可由家庭成員持有分戶（但勿違反防逃稅條款）。
- 依法申報租金：如實申報租金並提出契約，反而有機會適用中間稅率，遠低於 4.8% 的最高稅。
- 主動提出申請：自住稅率非自動適用，務必依期申請才能生效。
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