在 2023 年 12 月 19 日，立法院通過了《房屋稅條例》的修正案，確定「囤房稅」的新稅率，將調整為 2%到 4.8%，並改為「全國歸戶、全數累進」的課稅模式，此政策已於 2024 年 7 月 1 日生效，2025 年 5 月的房屋稅申報時適用。，對於非自住住家的稅率有重大調整，影響著一般屋主、房東、建商等許多人，本文將帶大家一起來看看這項改革的內容。
什麼是囤房稅 2.0？
囤房稅是指根據「房屋稅條例」第五條的規定，個人自住的前三套房屋可以享有 1.2% 的自住優惠稅率，但如果超過三套，「各縣市政府」可以設定 2 % 到 4.8% 的差別稅率，這就是所謂的「囤房稅」。
這條規定針對除了自住住宅以外，還有持有一定數量的不動產的投資者，根據其擁有的數量進行額外課稅，簡單來說，這是希望減少單一個人擁有多套房屋的情況。
計算公式可以參考：囤房稅 = 房屋課稅現值 x 稅率 x 課稅月數/12
- 課稅月數：通常為 12 個月。
- 房屋課稅現值：由各「地方政府」依房屋市價、屋齡、面積、地段、建材、樓層等因素所評估而出。
- 稅率：根據屋主的持有戶數、自住或非自住條件，而會有所不同。
囤房稅 2.0 影響對象有哪些？
預估新制將影響總戶數約 445 萬戶，其中包括全國單一自住戶的 310 萬戶，主要打擊囤房大戶、擁有多戶新屋和有大量餘屋的建商。
由於新制度採用全國歸戶，持有戶數越多，適用的稅率就越高，對囤房大戶的影響尤為明顯。
此外，若是擁有屋齡不滿5年的新屋，其房屋評定現值高，再加上囤房稅的累進稅率，使得稅負大增，對擁有非自用新屋的屋主影響最大。建商擁有的餘屋也將受到影響，尤其是餘屋數量大的建商，持有時間越長，稅負越重，因此，這有助於建商盡快清理餘屋，避免囤房的風險。
不過，這次的囤房稅對 3 類對象沒有影響，包括全國單一自住的屋主、全國總歸戶 3 戶內的自然人以及出租且申報所得達租金標準的房東。對於全國單一自住的屋主來說，不僅沒有影響，還享有稅率由 1.2% 降至 1% 的優惠，實現了自住輕稅的目標。同時，出租且按標準申報租金所得的房東，將享有 1.5% 至 2.4% 的優惠稅率，這不僅有租金收入，還能享受稅率的優惠，有利於鼓勵房屋進入租賃市場。
囤房稅修法重點 1：自住住家稅率調整
自住住家稅率
為了鼓勵自住，新制將全國「單一自住房屋」稅率降至 1 % 以減輕單一自住者負擔，但須排除房屋現值超過一定金額之房屋。
簡單來說，豪宅房源不得享有 1% 優惠稅率，此外，限制自住戶數維持為3戶，且增訂「本人、配偶及直系親屬辦竣戶籍要件」，繼承取得共有住家用房屋者，稅率調降至 1.5% 至 2.4%，讓被動取得房屋者免遭連累。
🔎自住戶要件
🔹無出租、無營業
🔹本人、配偶及直系親屬實際居住
🔹本人、配偶、未成年子女全國3戶以內
🔹增訂「本人、配偶及直系親屬」辦竣戶籍要件
囤房稅自住住家稅率 – 修法前後比較
| 自住房屋 | 現行稅率 | 新制稅率 | |
|---|---|---|---|
| 單一自住戶稅率 | 1.2% | 1.0% | 稅負減輕 |
| 自住戶稅率( 全國3戶以下 ) | 1.2% | 1.2% | 稅負維持 |
| 社會住宅 | 1.2% | 1.2% | 稅負維持 |
| 繼承取得共有房屋 | 1.5% – 3.6% | 1.5% – 2.4% | 稅負減輕 |
囤房稅修法重點 2：非自住住家稅率調整
對於非自住住家用房屋，針對囤房的部分，從先前的1.5%至3.6%，稅率上調至2%至4.8%。出租且申報租賃所得達租金標準房屋：稅率調降至1.5%至2.4%，鼓勵有空屋的屋主出租。建商餘屋的稅率按照持有期間分級課徵，鼓勵建商盡速出清餘屋。房東若是公益出租人，出租的租金收入未有稅負變動。
囤房稅自住住家稅率 – 修法前後比較
| 稅率種類 | 現行稅率 | 新制稅率 | |
| 一般空置 | 1.5%～3.6% | 2%～4.8% | 稅負增加 |
| 供旁系親屬等他人使用 | 1.5%～3.6% | 2%～4.8% | 稅負增加 |
| 建商餘屋 2 年以內 | 1.5%～3.6% | 2%～3.6% | 稅負增加 |
| 建商餘屋 2 年以上 | 1.5%～3.6% | 2%～4.8% | 稅負增加 |
| 出租 – 公益出租人 | 1.2% | 1.2% | 稅負維持 |
| 出租 -出租申報所得達出租標準 | 1.5% – 3.6% | 1.5% – 2.4% | 稅負減輕 |
| 出租 -出租未申報或所得達出租標準(租屋黑數) | 1.5% – 3.6% | 2%～4.8% | 稅負增加 |
修法重點 3：全國歸戶機制
新制將縣市歸戶轉為「全國歸戶」機制，限制了享有自用住宅稅率的房屋數量，這樣的調整可望減緩囤房現象，同時促進居住正義的實現。
針對非自住住家房屋稅，地方政府從原本「可」訂定差別稅率（囤房稅），修法後強制所有地方政府都「必須」訂定囤房稅，各地方政府可以參考財政部公告的基準來制定。如果一個縣市已經制定了符合基準的稅率，但仍然導致稅收減少，中央政府會提供補助；但如果縣市的稅率制定比公告的基準寬鬆，中央政府就不會補助稅收損失；如果某個縣市沒有制定差別稅率，則將按照財政部公告的基準來徵稅。
財政部考量城鄉差異，擬訂的稅率基準將二十二個縣市分成三組。
| 縣市組別 | 包括的縣市 |
| 甲組 | 台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市 |
| 乙組 | 宜蘭縣、新竹縣市、苗栗縣、彰化縣、雲林縣、屏東縣 |
| 丙組 | 基隆市、南投縣、嘉義縣市、台東縣、花蓮縣、澎湖縣、金門縣、連江縣 |
| 縣市組別 | 房屋數量 | 非自用住宅稅率 | 出租或共有房屋稅率 |
| 甲組 | 1 | 2% | 1.5% |
| 2 | 2% | 1.5% | |
| 3 | 3.2% | 1.5% | |
| 4 | 3.8% | 2% | |
| 5-6 | 4.2% | 2% | |
| 7以上 | 4.8% | 2.4% | |
| 乙組 | 1 | 2.8% | 1.5% |
| 2-4 | 3.2% | 1.5% | |
| 5-6 | 3.8% | 2% | |
| 7以上 | 4.8% | 2.4% | |
丙組 | 1-2 | 2.8% | 1.5% |
| 3-5 | 3.2% | 2% | |
| 6-7 | 3.8% | 2% | |
| 8以上 | 4.8% | 2.4% | |
| ⛔ 以上表格僅初步規劃，尚未為正式定案⛔ | |||
囤房稅 2.0 案例試算
林先生與配偶、未成年子女在全國擁有七戶房屋，扣掉三戶自住房屋，還有四間非自住房屋，包括台北市一戶、新北市一戶及新竹市兩戶，目前皆沒有出租、也非繼承來的。
採用新制算法後，林先生持有的非自住住家房屋必須按全國歸戶機制為四戶，每一戶非自住房屋都應該適用各縣市各自制定的四戶稅率。
- 有一戶位於台北市，則按照台北市四戶以上稅率課徵（以財政部標準：3.8%）
- 有一戶位於新北市，按照新北市四戶以上稅率課徵（以財政部標準為3.8%）
- 有兩戶位於新竹市，按照新竹市2-4戶稅率課徵（以財政部標準為3.2%）
針對上面案例，我們也準備表格來讓各位屋主更好了解囤房稅2.0帶來的影響。
囤房稅自住住家新制、舊制試算比較
| 自住房屋 | 課稅現值 | 稅率（新制） | 房屋稅（新制） | 房屋稅（舊制） |
| A 戶 | 600,000 | 1.2% | 7,200 | 7,200 |
| B 戶 | 500,000 | 1.2% | 6,000 | 6,000 |
| C 戶 | 400,000 | 1.2% | 4,800 | 4,800 |
| 自住合計 | – | – | 18,000 | 18,000 |
囤房稅非自住住家新制、舊制試算比較
| 房屋所在地 | 課稅現值 | 稅率（新制） | 房屋稅（新制） | 房屋稅（舊制） |
| 台北市 | 500,000 | 3.8% | 19,000 | 10,000 |
| 新北市 | 400,000 | 3.8% | 15,200 | 8,000 |
| 新竹市 A 戶 | 300,000 | 3.2% | 9,600 | 6,000 |
| 新竹市 B 戶 | 300,000 | 3.2% | 9,600 | 6,000 |
| 非自住合計 | – | – | 53,400 | 30,000 |
囤房稅新制時程
新制已於 2024 年 7 月 1 日上路，並已反映在 2025 年後開徵的房屋稅單上。
Q：房東們應該注意什麼事？
囤房稅2.0新制降低出租的稅負，鼓勵誠實報稅的房東，但需要強調的是，減稅有兩個重要細節需注意。首先，房東必須完成報稅程序，並在申報租賃所得時達到特定標準，也就是至少符合財政部每年初公布的前一年租金標準；其次，出租房屋和繼承取得共有房屋享有相同的稅率，兩者的戶數應合併計算，並按照各縣市的差別稅率進行課稅。
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