租寓說說

囤房稅2.0三讀拍板,房屋稅改採全國歸戶

zuyou

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2023-12-22
囤房稅2.0介紹

目錄

在最新的房屋稅改中,囤房稅2.0日前(19日) 經過立法院三讀通過,對於非自住住家的稅率進行了重大調整,影響著一般屋主、房東、建商等許多人。本文將帶大家一起來看看這項改革的內容。

註:2023年12月19日,立法院通過了《房屋稅條例》的修正案,確定「囤房稅」的新稅率,將調整為2%到4.8%,並改為「全國歸戶、全數累進」的課稅模式。在2024年7月1日生效,2025年5月的房屋稅申報時適用。

囤房稅介紹

根據「房屋稅條例」第五條的規定,個人自住的前三套房屋可以享有 1.2% 的自住優惠稅率,但如果超過三套,各縣市政府可以設定 2 %到 4.8%的差別稅率,這就是所謂的「囤房稅」。

這條規定針對除了自住住宅以外,還有持有一定數量的不動產的投資者,根據其擁有的數量進行額外課稅。簡單來說,這是希望減少單一個人擁有多套房屋的情況。

囤房稅介紹圖片
圖片來源:租寓Zuyou

修法重點 1:稅率調整

自住住家稅率

為了鼓勵自住,新制將全國「單一自住房屋」稅率降至 1 % 以減輕單一自住者負擔,但須排除房屋現值超過一定金額之房屋,簡單來說,豪宅房源不得享有 1% 優惠稅率。此外,限制自住戶數維持為3戶,且增訂「本人、配偶及直系親屬辦竣戶籍要件」。繼承取得共有住家用房屋者,稅率調降至1.5%至2.4%,讓被動取得房屋者免遭連累。

🔎自住戶要件

🔹無出租、無營業
🔹本人、配偶及直系親屬實際居住
🔹本人、配偶、未成年子女全國3戶以內
🔹增訂「本人、配偶及直系親屬」辦竣戶籍要件
自住房屋現行稅率新制稅率
單一自住戶稅率1.2%1.0%稅負減輕
自住戶稅率( 全國3戶以下 )1.2%1.2% 稅負維持
社會住宅1.2%1.2% 稅負維持
繼承取得共有房屋1.5% – 3.6%1.5% – 2.4%稅負減輕

非自住住家稅率

對於非自住住家用房屋,針對囤房的部分,從先前的1.5%至3.6%,稅率上調至2%至4.8%。出租且申報租賃所得達租金標準房屋:稅率調降至1.5%至2.4%,鼓勵有空屋的屋主出租。建商餘屋的稅率按照持有期間分級課徵,鼓勵建商盡速出清餘屋。房東若是公益出租人,出租的租金收入未有稅負變動。

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稅率種類現行稅率新制稅率
一般空置1.5%~3.6%2%~4.8%稅負增加
供旁系親屬等他人使用1.5%~3.6%2%~4.8%稅負增加
建商餘屋 2 年以內1.5%~3.6%2%~3.6%稅負增加
建商餘屋 2 年以上1.5%~3.6%2%~4.8%稅負增加
出租 – 公益出租人1.2%1.2% 稅負維持
出租 -出租申報所得達出租標準1.5% – 3.6%1.5% – 2.4%稅負減輕
出租 -出租未申報或所得達出租標準(租屋黑數)1.5% – 3.6%2%~4.8%稅負增加

修法重點 2:全國歸戶機制

新制將縣市歸戶轉為全國歸戶機制,限制了享有自用住宅稅率的房屋數量。這樣的調整可望減緩囤房現象,同時促進居住正義的實現。

針對非自住住家房屋稅,地方政府從原本「可」訂定差別稅率(囤房稅),修法後強制所有地方政府都「必須」訂定囤房稅。各地方政府可以參考財政部公告的基準來制定。

如果一個縣市已經制定了符合基準的稅率,但仍然導致稅收減少,中央政府會提供補助;但如果縣市的稅率制定比公告的基準寬鬆,中央政府就不會補助稅收損失;如果某個縣市沒有制定差別稅率,則將按照財政部公告的基準來徵稅。

財政部考量城鄉差異,初步擬訂的稅率基準將二十二個縣市分成三組。

縣市組別包括的縣市
甲組台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市
乙組宜蘭縣、新竹縣市、苗栗縣、彰化縣、雲林縣、屏東縣
丙組基隆市、南投縣、嘉義縣市、台東縣、花蓮縣、澎湖縣、金門縣、連江縣
縣市組別房屋數量非自用住宅稅率出租或共有房屋稅率
甲組12%1.5%
22%1.5%
33.2%1.5%
43.8%2%
5-64.2%2%
7以上4.8%2.4%
乙組12.8%1.5%
2-43.2%1.5%
5-63.8%2%
7以上4.8%2.4%



丙組
1-22.8%1.5%
3-53.2%2%
6-73.8%2%
8以上4.8%2.4%
⛔ 以上表格僅初步規劃,尚未為正式定案⛔

🏠案例試算

❓林先生與配偶、未成年子女在全國擁有七戶房屋,扣掉三戶自住房屋,還有四間非自住房屋,包括台北市一戶、新北市一戶及新竹市兩戶,目前皆沒有出租、也非繼承來的。

採用新制算法後,林先生持有的非自住住家房屋必須按全國歸戶機制為四戶,每一戶非自住房屋都應該適用各縣市各自制定的四戶稅率。
✅有一戶位於台北市,則按照台北市四戶以上稅率課徵(以財政部標準:3.8%)
✅有一戶位於新北市,按照新北市四戶以上稅率課徵(以財政部標準為3.8%)
✅有兩戶位於新竹市,按照新竹市2-4戶稅率課徵(以財政部標準為3.2%)

新制時程

⏰ 新制預計自2024年7月1日上路,將反映在2025年開徵的房屋稅單上。

影響對象有哪些?

預估新制將影響總戶數約445萬戶,其中包括全國單一自住戶的310萬戶,主要打擊囤房大戶、擁有多戶新屋和有大量餘屋的建商。由於新制度採用全國歸戶,持有戶數越多,適用的稅率就越高,對囤房大戶的影響尤為明顯。此外,若是擁有屋齡不滿5年的新屋,其房屋評定現值高,再加上囤房稅的累進稅率,使得稅負大增,對擁有非自用新屋的屋主影響最大。建商擁有的餘屋也將受到影響,尤其是餘屋數量大的建商,持有時間越長,稅負越重,因此,這有助於建商盡快清理餘屋,避免囤房的風險。

不過,這次的囤房稅對三類對象沒有影響,包括全國單一自住的屋主、全國總歸戶3戶內的自然人以及出租且申報所得達租金標準的房東。對於全國單一自住的屋主來說,不僅沒有影響,還享有稅率由1.2%降至1%的優惠,實現了自住輕稅的目標。同時,出租且按標準申報租金所得的房東,將享有1.5%至2.4%的優惠稅率,這不僅有租金收入,還能享受稅率的優惠,有利於鼓勵房屋進入租賃市場。

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Q:房東們應該注意什麼事?

囤房稅2.0新制降低出租的稅負,鼓勵誠實報稅的房東,但需要強調的是,減稅有兩個重要細節需注意。首先,房東必須完成報稅程序,並在申報租賃所得時達到特定標準,也就是至少符合財政部每年初公布的前一年租金標準;其次,出租房屋和繼承取得共有房屋享有相同的稅率,兩者的戶數應合併計算,並按照各縣市的差別稅率進行課稅。

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