囤房稅2.0三讀拍板，房屋稅改採全國歸戶

在最新的房屋稅改中，囤房稅2.0日前(19日) 經過立法院三讀通過，對於非自住住家的稅率進行了重大調整，影響著一般屋主、房東、建商等許多人。本文將帶大家一起來看看這項改革的內容。

註：2023年12月19日，立法院通過了《房屋稅條例》的修正案，確定「囤房稅」的新稅率，將調整為2%到4.8%，並改為「全國歸戶、全數累進」的課稅模式。在2024年7月1日生效，2025年5月的房屋稅申報時適用。

囤房稅介紹

根據「房屋稅條例」第五條的規定，個人自住的前三套房屋可以享有 1.2% 的自住優惠稅率，但如果超過三套，各縣市政府可以設定 2 %到 4.8%的差別稅率，這就是所謂的「囤房稅」。

這條規定針對除了自住住宅以外，還有持有一定數量的不動產的投資者，根據其擁有的數量進行額外課稅。簡單來說，這是希望減少單一個人擁有多套房屋的情況。

修法重點 1：稅率調整

自住住家稅率

為了鼓勵自住，新制將全國「單一自住房屋」稅率降至 1 % 以減輕單一自住者負擔，但須排除房屋現值超過一定金額之房屋，簡單來說，豪宅房源不得享有 1% 優惠稅率。此外，限制自住戶數維持為3戶，且增訂「本人、配偶及直系親屬辦竣戶籍要件」。繼承取得共有住家用房屋者，稅率調降至1.5%至2.4%，讓被動取得房屋者免遭連累。

🔎自住戶要件

🔹無出租、無營業
🔹本人、配偶及直系親屬實際居住
🔹本人、配偶、未成年子女全國3戶以內
🔹增訂「本人、配偶及直系親屬」辦竣戶籍要件

自住房屋	現行稅率	新制稅率
單一自住戶稅率	1.2%	1.0%	稅負減輕
自住戶稅率( 全國3戶以下 )	1.2%	1.2%	稅負維持
社會住宅	1.2%	1.2%	稅負維持
繼承取得共有房屋	1.5% – 3.6%	1.5% – 2.4%	稅負減輕

非自住住家稅率

對於非自住住家用房屋，針對囤房的部分，從先前的1.5%至3.6%，稅率上調至2%至4.8%。出租且申報租賃所得達租金標準房屋：稅率調降至1.5%至2.4%，鼓勵有空屋的屋主出租。建商餘屋的稅率按照持有期間分級課徵，鼓勵建商盡速出清餘屋。房東若是公益出租人，出租的租金收入未有稅負變動。

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稅率種類	現行稅率	新制稅率
一般空置	1.5%～3.6%	2%～4.8%	稅負增加
供旁系親屬等他人使用	1.5%～3.6%	2%～4.8%	稅負增加
建商餘屋 2 年以內	1.5%～3.6%	2%～3.6%	稅負增加
建商餘屋 2 年以上	1.5%～3.6%	2%～4.8%	稅負增加
出租 – 公益出租人	1.2%	1.2%	稅負維持
出租 -出租申報所得達出租標準	1.5% – 3.6%	1.5% – 2.4%	稅負減輕
出租 -出租未申報或所得達出租標準(租屋黑數)	1.5% – 3.6%	2%～4.8%	稅負增加

修法重點 2：全國歸戶機制

新制將縣市歸戶轉為全國歸戶機制，限制了享有自用住宅稅率的房屋數量。這樣的調整可望減緩囤房現象，同時促進居住正義的實現。

針對非自住住家房屋稅，地方政府從原本「可」訂定差別稅率（囤房稅），修法後強制所有地方政府都「必須」訂定囤房稅。各地方政府可以參考財政部公告的基準來制定。

如果一個縣市已經制定了符合基準的稅率，但仍然導致稅收減少，中央政府會提供補助；但如果縣市的稅率制定比公告的基準寬鬆，中央政府就不會補助稅收損失；如果某個縣市沒有制定差別稅率，則將按照財政部公告的基準來徵稅。

財政部考量城鄉差異，初步擬訂的稅率基準將二十二個縣市分成三組。

縣市組別	包括的縣市
甲組	台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市
乙組	宜蘭縣、新竹縣市、苗栗縣、彰化縣、雲林縣、屏東縣
丙組	基隆市、南投縣、嘉義縣市、台東縣、花蓮縣、澎湖縣、金門縣、連江縣

縣市組別	房屋數量	非自用住宅稅率	出租或共有房屋稅率
甲組	1	2%	1.5%
	2	2%	1.5%
	3	3.2%	1.5%
	4	3.8%	2%
	5-6	4.2%	2%
	7以上	4.8%	2.4%
乙組	1	2.8%	1.5%
	2-4	3.2%	1.5%
	5-6	3.8%	2%
	7以上	4.8%	2.4%
丙組	1-2	2.8%	1.5%
	3-5	3.2%	2%
	6-7	3.8%	2%
	8以上	4.8%	2.4%
⛔ 以上表格僅初步規劃，尚未為正式定案⛔

🏠案例試算

❓林先生與配偶、未成年子女在全國擁有七戶房屋，扣掉三戶自住房屋，還有四間非自住房屋，包括台北市一戶、新北市一戶及新竹市兩戶，目前皆沒有出租、也非繼承來的。

採用新制算法後，林先生持有的非自住住家房屋必須按全國歸戶機制為四戶，每一戶非自住房屋都應該適用各縣市各自制定的四戶稅率。
✅有一戶位於台北市，則按照台北市四戶以上稅率課徵（以財政部標準：3.8%）
✅有一戶位於新北市，按照新北市四戶以上稅率課徵（以財政部標準為3.8%）
✅有兩戶位於新竹市，按照新竹市2-4戶稅率課徵（以財政部標準為3.2%）

新制時程

⏰ 新制預計自2024年7月1日上路，將反映在2025年開徵的房屋稅單上。

影響對象有哪些？

預估新制將影響總戶數約445萬戶，其中包括全國單一自住戶的310萬戶，主要打擊囤房大戶、擁有多戶新屋和有大量餘屋的建商。由於新制度採用全國歸戶，持有戶數越多，適用的稅率就越高，對囤房大戶的影響尤為明顯。此外，若是擁有屋齡不滿5年的新屋，其房屋評定現值高，再加上囤房稅的累進稅率，使得稅負大增，對擁有非自用新屋的屋主影響最大。建商擁有的餘屋也將受到影響，尤其是餘屋數量大的建商，持有時間越長，稅負越重，因此，這有助於建商盡快清理餘屋，避免囤房的風險。

不過，這次的囤房稅對三類對象沒有影響，包括全國單一自住的屋主、全國總歸戶3戶內的自然人以及出租且申報所得達租金標準的房東。對於全國單一自住的屋主來說，不僅沒有影響，還享有稅率由1.2%降至1%的優惠，實現了自住輕稅的目標。同時，出租且按標準申報租金所得的房東，將享有1.5%至2.4%的優惠稅率，這不僅有租金收入，還能享受稅率的優惠，有利於鼓勵房屋進入租賃市場。

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Q：房東們應該注意什麼事？

囤房稅2.0新制降低出租的稅負，鼓勵誠實報稅的房東，但需要強調的是，減稅有兩個重要細節需注意。首先，房東必須完成報稅程序，並在申報租賃所得時達到特定標準，也就是至少符合財政部每年初公布的前一年租金標準；其次，出租房屋和繼承取得共有房屋享有相同的稅率，兩者的戶數應合併計算，並按照各縣市的差別稅率進行課稅。