「包租代管」和「社會住宅包租代管」現在是租屋市場的熱門話題。簡單來說，包租代管是房東委託專業管理業者進行房屋出租和管理的方式，而社會住宅包租代管則指房東是否加入政府社會住宅計劃。
房東之所以選擇包租代管，主要是節省時間和精力。代管公司負責租務程序、收租金、維護房屋，使房東能更輕鬆地管理房產。而參與社會住宅計畫的房東，不僅享受到包租代管的服務，還能支持社會福祉，同時獲得相應的稅收優惠。
當然，任何選擇都有其利弊。在包租代管中，房東需支付代管公司服務費用，成為一部分成本。在社會住宅包租代管中，則需遵守政府相關規範和特殊要求。若欲深入了解社宅包租代管的優缺點，請繼續閱讀下去！
社會住宅包租代管是什麼？
常常有讀者誤會「社會住宅包租代管計劃」就是興建社會住宅，這是不一樣的喔！政府推動「社會住宅包租代管計畫」已到第四期，希望藉由提供獎勵和補助，鼓勵房東委託合格的包租代管業者將房屋納入出租和管理的體系。
房東參與社會住宅包租代管計畫，有穩定租金收益、減稅和修繕費補助等好處。對租客來說，可享有租金優惠和公證費補助，還有更快速的問題處理機制，省去了與房東溝通的煩惱。這種模式主要好處在於善用現有的房屋，讓更多人有機會找到實惠的租屋選擇，同時減輕地方政府興建社會住宅的負擔。
針對社宅包租代管，政府的優惠方案
3種費用補助
| 包租代管333 | 計畫內容 | |
| 3種費用補助 | 修繕費補助 | 每年$10,000/屋 |
| 居家安全相關保險 | 每年$3,500/屋 | |
| 公證費 | 4,500 元 / 次（雙北）3,000 元 / 次 （其他縣市） | |
| 總計最高可領到 $18,000 | ||
3年免服務費
包租租約簽3年、代管租約簽1年且可續約，合約期間房東委託給包租代管的服務費全免，由政府補助。包租代管業者要協助房東申請加入社會住宅包租代管計畫、處理後續房客的租管問題，亦會協助屋主申請公證、修繕的補助。
3種稅務減免
| 包租代管333 | 計畫內容 | 與屋主自租比較 | |
| 3種 稅負減免 | 綜合所得稅 | 租金免稅額 $15,000 /月標準扣除額為 60 % | 租金免稅額 $0 /月標準扣除額為 43 % |
| 地價稅 | 採自用住宅稅率： 0.2 % | 採非自用稅率：1% | |
| 房屋稅 | 採自用住宅稅率： 1.2 % | 採非自用稅率：2 ~ 4.8 % | |
房屋稅最新消息
囤房稅2.0於2023/12/19 經立法院三讀通過，對於非自住住家的稅率進行了重大調整，影響許多屋主、房東們在房屋稅負上的權益，但對於已加入社會住宅包租代管的屋主是完全沒影響的！
閱讀更多：囤房稅2.0三讀拍板，房屋稅改採全國歸戶
綜合所得稅計算案例
🏠以月租金$30,000為例，有多少租金收入會併入綜合所得稅呢❓
💁♀️ 租寓來回答👇
【先扣除免稅額】$ 30,000 – $ 15,000 = $ 15,000
【再扣標準扣除額】$15,000 * (1-60%) = $ 6,000
下表為不同計畫的房東的租賃所得比較圖
包租、代管差異
包租代管雖然常常合在一起說明，但實際上是兩種不同的模式。主要是體現在房東與包租代管業者之間的權責關係，這邊需特別看清楚喔！
包租
「包租」是指房東將房屋「出租」給包租業者，雙方簽署租賃契約後，包租業者再將房屋「轉租」給房客，同時業者也需要承擔後續的管理責任，簡而言之，包租業者在這裡充當了「二房東」的角色。
包租業者需承擔空租期的租金風險以及部分修繕房源的費用，因此通常以市價 8 折的價格跟房東承租房源，若房源過於老舊，承租金額可能更低。
若您是房東，只需和包租業者簽訂租賃契約，每月即可從包租業者處收取固定租金，無論房屋是否已租出；對於房客而言，包租業者即為房東，租金支付給他們，同時也可透過他們解決房屋相關問題。
代管
「代管」意指代管業者扮演「媒合、管理」的角色，協助房東和房客完成租賃契約後「代替房東管理房屋」，並專注於後續的管理事務。
代管業者會向房東收取服務費，因此房東會有市價 9 折的租金收入。
若您是房東，您仍負擔部分出租責任，但一旦成功出租後所有大小事宜便可轉交給代管業者處理。對於房客而言，在租賃契約完成後，未來的房屋問題可直接向代管業者反映，代管業者即扮演「房東代理人」的重要角色。有了代管業者的協助，能大大降低房東的管理負擔，同時有助於減少房東和房客之間的潛在矛盾。
社會住宅包租代管優點
- 租金收入的穩定性高：
若房東與業者簽訂「包租」契約，那麼空租期的風險是由業者承擔，房東可以穩定收租。若是選擇「代管」合約，房子有租出去房東才有租金可收，同時業者才能收取服務費。因此，代管業者有專業的行銷、招租、帶看團隊分工讓房源快速出租，比起房東自租，業者的資源更多、積極性更高，能讓空租期大大降低。 - 補助費用種類多元且具實用性：
出租總是有許多衍生成本，例如：房源的折舊需要維修、簽約保證的公證費。這一點政府也考慮到，維修可以領取補助，讓房源的狀態可以每年都維持良好狀態。此外，公證費補助也能租賃雙方的保障。政府也考慮到房源的安全性問題，因此也補貼了房屋安全相關的保險費。 - 省去大量房東的隱藏管理成本：
交由業者管理後，在招租部分，房東可以省下行銷房源、帶房客看房的時間。在房源管理上，不管是維修房源尋找廠商還是房客溝通上，都能省下應答的時間。甚至更多專業的工作也能交由業者，例如：點交房源、補助申請。
社會住宅包租代管缺點
- 不是每個房源或房東都能加入：
房東必須是住宅的所有權人，且租賃契約之出租人不得為包租案次承租人或代租案承租人之家庭成員或直系親屬。除此之外，政府對於房源也有相當多的規範，這是許多房東需要留意的地方。 - 不能自己申請加入：
本計畫僅能將委託政府核可的合法包租代管廠商才能執行，每個縣市核可的廠商也有不同，房東需自行比較選擇適合自己的廠商。
▶▶查詢各縣市得標廠商：https://reurl.cc/YV7Rg4
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社會住宅包租代管提供的租金優惠大致在市場價格的 8 到 9 折，即使租金相對較低，對房東還說還是很有利的。這是因為透過「3 稅 3 費 3 服務」的政府優惠，房東不僅能夠減輕綜合所得稅、房屋稅和地價稅的負擔，還可獲得修繕費、居家安全相關保險、公證費等多項費用的補助。同時避免了繁瑣的管理工作。因此，即便租金較低，房東仍能享受多方面的利益，使得社會住宅包租代管成為一項吸引人的投資選擇。
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✎親力親為的照顧｜房源管理經驗豐富
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